Kolizje na budowie: ile kosztują dewelopera i jak wychwycić je w modelu BIM

Kolizja to miejsce, w którym dwa elementy projektu różnych branż nie mogą istnieć jednocześnie tak, jak je narysowano. Najczęściej spotykają się instalacje z konstrukcją: kanał wentylacyjny przechodzi przez belkę, pion kanalizacyjny trafia w słup hali garażowej, przyłącze wodociągowe przecina ławę fundamentową.

Kolizje dzieli się na 3 rodzaje:

• twarde: dwa elementy zajmują tę samą przestrzeń.
• miękkie: elementy nie zachowują wymaganych odległości, na przykład między przewodami różnych instalacji albo od ściany, do której ekipa musi mieć dostęp.
• czasowe: dwie ekipy potrzebują tego samego miejsca w tym samym czasie albo czekają na siebie nawzajem.

Kolizje biorą się z tego, że w budynku wielorodzinnym pracuje kilka branż: architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne, elektryczne, drogi i sieci zewnętrzne. Gdy każda projektuje na własnych rysunkach dwuwymiarowych, sprzeczności między nimi widać dopiero przy nakładaniu rysunków albo na budowie. W budynku z garażem podziemnym najwięcej kolizji powstaje w hali garażowej, gdzie pod jednym stropem spotykają się konstrukcja, wentylacja, kanalizacja, instalacja tryskaczowa i przejazd samochodów.

Koszt kolizji wykrytej na budowie zależy od tego, ile pracy trzeba cofnąć i czy zmiana wymaga decyzji urzędu. PAKA.archi szacuje go w 4 kategoriach.

Przykłady w kolumnie trzeciej są typowe dla każdej kategorii, a kwoty nie obejmują kosztu kapitału. Dla dewelopera każdy tydzień przesunięcia oddania etapu to dłużej zamrożony kapitał i późniejsze przychody ze sprzedaży mieszkań, czego nie widać w fakturze wykonawcy.

Kategoria krytyczna wynika z prawa budowlanego. Jeśli usunięcie kolizji zmienia projekt zagospodarowania działki albo projekt architektoniczno-budowlany w sposób, który prawo uznaje za istotne odstąpienie, na przykład zmienia wysokość albo kubaturę budynku ponad dopuszczalną tolerancję, potrzebna jest decyzja o zmianie pozwolenia na budowę (art. 36a Prawa budowlanego). Większość kolizji instalacji z konstrukcją dotyczy jednak projektu technicznego. Od 19 września 2020 r. nie jest on zatwierdzany w pozwoleniu na budowę, a jego zmiana nie wymaga nowej decyzji. Projekt zamienny, uzgodnienia i nowa decyzja to tygodnie albo miesiące.

Kolizja wykryta w modelu kosztuje zmianę linii w projekcie. Ta sama kolizja wykryta po wylaniu stropu kosztuje skucie, nowe zbrojenie albo nową trasę instalacji, którą trzeba jeszcze uzgodnić z konstruktorem. Po zamknięciu sufitów i wykończeniu klatek kosztuje dodatkowo demontaż i odtworzenie wykończenia.

Na budowie dochodzą koszty, których nie ma w projekcie: przestój ekipy, która nie może wejść na front robót, zamówione materiały w złym wymiarze, nadzór autorski poza harmonogramem i spory o to, kto odpowiada za zmianę. Każda z tych pozycji rośnie z czasem, przez który kolizja pozostaje nierozwiązana.

Z tego powodu w PAKA.archi koordynację branż zamykamy w modelu przed przekazaniem projektu wykonawczego na budowę, a nie w trakcie robót.

Model BIM (modelowanie informacji o budynku) pozwala złożyć wszystkie branże w jednym trójwymiarowym modelu i automatycznie wyszukać miejsca, w których elementy się przecinają albo nie zachowują wymaganych odległości. Każde znalezione miejsce projektant ocenia, a branże uzgadniają rozwiązanie, zanim dokumentacja trafi na budowę.

PAKA.archi projektuje w BIM od 2017 roku, a dziś każdy nasz projekt powstaje w modelu we wszystkich branżach. Architekturę modelujemy w ArchiCAD, a modele branżowe wymieniamy w formacie IFC, otwartym standardzie wymiany modeli opisanym w normie ISO 16739-1:2024. Z tymi samymi 6 firmami branżowymi pracujemy bez rotacji. Według naszych szacunków model wychwytuje około 99% potencjalnych kolizji, zanim projekt wykonawczy trafi na budowę.

Zespół zostaje przy projekcie do pozwolenia na użytkowanie. Na pytania z budowy odpowiadają ci sami architekci, którzy koordynowali model. Skutki każdej zmiany dla innych branż sprawdzają w tym samym modelu.

Port Żerań w Warszawie

Port Żerań dla Dom Development S.A. to projekt PAKA.archi przygotowany w modelu BIM. Zaprojektowaliśmy architekturę 6 z 7 budynków osiedla, a w modelu BIM opracowaliśmy też garaż podziemny z konstrukcją oraz instalacjami sanitarnymi i elektrycznymi. Projekt wykonawczy budynków B i C powstawał równolegle z budową budynków D, E, F i G. Budowa ani razu nie stanęła z powodu braku dokumentacji.

O tym, czy kolizje zostaną wychwycone w projekcie, decyduje sposób pracy biura, a nie sama deklaracja „projektujemy w BIM”. Przed podpisaniem umowy na projekt budynku wielorodzinnego warto zadać 6 pytań:

1. 01Czy wszystkie branże powstają w jednym modelu, czy tylko architektura?
2. 02Kto koordynuje model i odpowiada za rozwiązanie kolizji między branżami?
3. 03W jakim formacie i jak często branże wymieniają modele (na przykład IFC co tydzień)?
4. 04Czy raport z wyszukiwania kolizji jest częścią odbioru projektu wykonawczego?
5. 05Czy branżyści pracują z biurem na stałe, czy są dobierani do każdego projektu?
6. 06Czy ten sam zespół zostaje przy projekcie do pozwolenia na użytkowanie i odpowiada na pytania z budowy?