Apartamenty nad Stawami w Błoniu, etap I i II

Mazdom planował zbudować w Błoniu ofertę o standardzie apartamentowym, zwróconą w stronę miejskich stawów Glinianki, z garażem podziemnym i usługami w parterach. Działka Apartamentów nad Stawami miała wysoki poziom wód gruntowych, a dotyczyło to obu etapów inwestycji. Każde wejście garażu w wodę wiąże się z pogrubieniem płyty fundamentowej, a także z większymi kosztami wykopu, odwodnienia wykopu i wywozu urobku.

Wysokość garaży podziemnych w Apartamentach nad Stawami I i II zaprojektowaliśmy tak, żeby z wyjątkiem lokalnych przegłębień nie wchodziły w wodę gruntową. Według naszych szacunków pogrubienie płyty fundamentowej w Apartamentach nad Stawami mogłoby podnieść jej koszt o 25–50%. Pierwszy etap, Apartamenty nad Stawami I, oddano do użytku w sierpniu 2020 roku.

Po pierwszym etapie Mazdom powierzył nam drugi jako osobne zlecenie. Teren Apartamentów nad Stawami II był w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną i usługi, więc budowa apartamentowców wymagałaby zmiany planu, która zajęłaby ok. 2 lat i której wyniku nie da się z góry przewidzieć.

Zamiast zmiany planu, drugi etap przeprowadziliśmy w trybie specustawy mieszkaniowej, tzw. lex deweloper, która pozwala radzie gminy zgodzić się na inwestycję mieszkaniową na terenie przeznaczonym w planie pod inną funkcję. Przygotowaliśmy wniosek, koncepcję i niezbędne załączniki oraz prowadziliśmy rozmowy z urzędem gminy. Uchwała Rady Miejskiej w Błoniu w sprawie Apartamentów nad Stawami II zapadła po ok. 3 miesiącach od złożenia wniosku.

Z własnej inicjatywy zaproponowaliśmy deweloperowi mieszkania z antresolami na ostatnich kondygnacjach Apartamentów nad Stawami II: 8 w budynku A i 12 w budynku B. Antresole zwiększyły powierzchnię sprzedażną budynku A Apartamentów nad Stawami II o 172 m², a budynku B o 276 m², łącznie o 448 m² bez zmiany gabarytów budynków. Te 448 m² to ok. 7,6% PUM drugiego etapu Apartamentów nad Stawami.

W trakcie projektowania Apartamentów nad Stawami II okazało się, że sieć kanalizacji deszczowej, która odbiera wodę także z drogi dojazdowej, musi przebiegać przez działki gminne, działki Skarbu Państwa i działkę o nieuregulowanym stanie prawnym, bez właściciela. Inna trasa byłaby dużo dłuższa, a rozsączanie wody na miejscu wykluczały warunki gruntowe i brak miejsca.

Sięgnęliśmy po rzadko stosowaną procedurę z art. 124a ustawy o gospodarce nieruchomościami, która pozwala uzyskać decyzję starosty umożliwiającą poprowadzenie infrastruktury przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym. Decyzja starosty warszawskiego zachodniego dla Apartamentów nad Stawami II zapadła po 7 miesiącach od złożenia wniosku, a harmonogram drugiego etapu nie przesunął się.

Apartamenty nad Stawami I to czterokondygnacyjny budynek z 81 mieszkaniami, garażem podziemnym na 61 samochodów i zielonym dziedzińcem, stojący w bezpośrednim sąsiedztwie stawów, z ogródkami i tarasami w parterze oraz dużymi loggiami na piętrach. Apartamenty nad Stawami II to dwa budynki ze 120 mieszkaniami o powierzchni od 32 do 106 m² i 9 lokalami usługowymi w parterze, oddane do użytku w maju 2023 roku (budynek B) i w styczniu 2024 roku (budynek A). Przy każdym mieszkaniu w Apartamentach nad Stawami II zaprojektowaliśmy jeden lub dwa balkony, a ścianki działowe można zdemontować, żeby zmienić układ mieszkania. Oba etapy łączy nowoczesna, minimalistyczna architektura z elewacjami w odcieniach bieli i szarości, dużymi przeszkleniami i szklanymi balustradami balkonów.

Antresole sprawiły, że w tych samych budynkach Apartamentów nad Stawami II Mazdom dostał do sprzedaży 448 m² więcej. Specustawa i decyzja starosty pozwoliły zbudować drugi etap Apartamentów nad Stawami bez czekania ok. 2 lat na zmianę planu i bez przesuwania harmonogramu, a garaże obu etapów, zaprojektowane nad poziomem wód gruntowych, nie wymagały pogrubiania płyty fundamentowej i nie zwiększyły kosztów budowy.

Projekt osiedla mieszkaniowego w obu etapach prowadził ten sam trzon naszego zespołu, a przy drugim, większym etapie dołączyły do niego trzy kolejne osoby, więc wiedza o gruncie i lokalizacji z Apartamentów nad Stawami I przeszła bezpośrednio do drugiego etapu.