Nova Warszawska, Błonie

GoldHouse rozpoczynał inwestycję Nova Warszawska z decyzją WZ, która dopuszczała 2 kondygnacje nadziemne i poddasze użytkowe. Zanim zaczęliśmy projektować, sprawdziliśmy, co ta decyzja oznacza dla rachunku inwestycji. W wariancie z poddaszem ścianka kolankowa miałaby około 1 m wysokości, więc skosy zabierałyby część powierzchni, a nad mieszkaniami na ostatniej kondygnacji powstałby lekki, drewniany strop o słabszej akustyce. Zaproponowaliśmy GoldHouse wystąpienie o nowe warunki zabudowy dla inwestycji Nova Warszawska, przygotowaliśmy wniosek i uzyskaliśmy decyzję, która dopuszcza 3 pełne kondygnacje nadziemne.

Trzecia pełna kondygnacja pozwoliła zastosować strop żelbetowy, dzięki czemu mieszkania na ostatnim piętrze inwestycji Nova Warszawska mają taki sam komfort akustyczny jak lokale poniżej. Powierzchnia użytkowa mieszkalna inwestycji Nova Warszawska wzrosła dzięki tej zmianie o około 100 m², czyli o ponad 5%. W bryle zmiana jest niemal niezauważalna, więc budynki zachowały proporcje, które pasują do zabudowy centrum Błonia.

Decyzja WZ wymagała kalenicy równoległej do drogi, a kształt działki przy ul. Warszawskiej wymuszał ustawienie zabudowy prostopadle do niej. Pogodziliśmy oba warunki, dzieląc dachy na segmenty, z których każdy ma kalenicę zgodną z decyzją. Rytm segmentów nawiązuje do historycznych kamienic w centrum Błonia, więc rozwiązanie wymuszone formalnie stało się jednym z elementów, po których inwestycję Nova Warszawska się rozpoznaje.

Orientacja budynków na osi wschód–zachód utrudniała układ z dużą liczbą małych mieszkań. Zamiast z nią walczyć, wykorzystaliśmy ją do zaprojektowania mieszkań z oknami z dwóch stron. W inwestycji Nova Warszawska 29 z 34 mieszkań ma okna z dwóch stron, wliczając mieszkania narożne. Światło z dwóch stron i możliwość przewietrzenia mieszkania to zalety, które kupujący zauważa już przy wyborze lokalu.

Inwestycja Nova Warszawska powstała przy ul. Warszawskiej, 350 metrów od rynku w Błoniu, w części miasta, której charakter wyznacza historyczna zabudowa. Spadziste dachy, cegła dekoracyjna, duże portfenetry, wysokie okna, tarasy i loggie nawiązują do tej zabudowy, dzięki czemu budynki wyróżniają się na tle typowej oferty mieszkaniowej w okolicy. GoldHouse zyskał w ten sposób inwestycję z wyraźnym charakterem, o której łatwo opowiadać w materiałach sprzedażowych.

Wiedząc, że ul. Warszawska jest jedną z najważniejszych ulic miasta, projekt elewacji na bieżąco konsultowaliśmy z gminą, choć przepisy tego nie wymagały. Wiedzieliśmy, że uwagi urzędu zgłoszone dopiero na etapie pozwolenia na budowę mogłyby opóźnić inwestycję o miesiące, a uzgadnianie elewacji w trakcie projektowania zmniejszyło to ryzyko do minimum.

Inwestycję Nova Warszawska prowadziliśmy od wniosku o nową decyzję WZ do zakończenia budowy. Przygotowaliśmy koncepcję, projekt budowlany, projekt techniczny i projekt wykonawczy budynków wielorodzinnych, a zakres obejmował architekturę, konstrukcję, branżę sanitarną, elektryczną i drogową oraz uzgodnienia. Przez cały proces projekt prowadził ten sam zespół PAKA.archi: Kacper Matysiak, Paweł Balcerzak, Kateryna Pushkarova i Liudmila Rudz, a nadzór autorski na budowie sprawował Kacper Matysiak.

GoldHouse zaczynał inwestycję Nova Warszawska od decyzji, która ograniczała zabudowę do 2 kondygnacji z poddaszem, a zbudował ją na podstawie decyzji dopuszczającej 3 pełne kondygnacje, którą dla niego uzyskaliśmy. Powierzchnia użytkowa mieszkalna inwestycji Nova Warszawska wzrosła dzięki temu o około 100 m², co zwiększyło przychód GoldHouse ze sprzedaży bez powiększania działki, a kupującym dało mieszkania na ostatnim piętrze bez skosów i z takim samym komfortem akustycznym jak na niższych kondygnacjach. W inwestycji Nova Warszawska 29 z 34 mieszkań ma okna z dwóch stron. Elewacja uzgadniana z gminą w trakcie projektowania ograniczyła ryzyko opóźnień na etapie pozwolenia na budowę. Budowa inwestycji Nova Warszawska ruszyła we wrześniu 2023 roku, a osiedle zostało oddane do użytku w maju 2025 roku. Dla tego samego inwestora zaprojektowaliśmy również osiedle Nova Lipowa w Pruszkowie, nad którym prace zaczęliśmy wcześniej, ale które z powodu uwarunkowań sąsiedzkich czekało kilka lat na realizację.